Immobilienbewertung – Immobilengutachterin

Birgit Hutterer

  • Von der Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

  • Immobiliengutachterin “CIS HypZert (S)” nach DIN EN 17024
  • Zertifizierte Projektmanagerin (Universität Augsburg)
  • Sparkassenbetriebswirtin

Birgit Hutterer ist Mitglied im:
– Landesverband Bayern öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständigen e.V.
– Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V.

Verkehrswert- &

Marktwertermittlungen

Der Verkehrswert / Marktwert wird in Anlehnung an § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt. Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert:

  • durch den Preis bestimmt,
  • der zum Bewertungszeitpunkt, auf den sich die Ermittlungen beziehen,
  • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
  • nach den rechtlichen Gegebenheiten und

  • den tatsächlichen Eigenschaften
  • sowie der Lage und
  • sonstigen Beschaffenheit des Bewertungsobjektes

  • ohne Einfluss ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert.
Nach § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind für die Wertermittlung das Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Bei der Auswahl des Verfahrens sind die Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, die Umstände des Einzelfalls und die zur Verfügung stehenden Daten zu berücksichtigen.

Beleihungswertermittlungen

Der Grundsatz der Beleihungswertermittlung ist in §3 BelWertV wie folgt definiert: Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingtem Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen. Im Sinne des § 4 Abs. 1 BelWertV sind zur Ermittlung des Beleihungswertes der Ertragswert und der Sachwert getrennt zu ermitteln (2-Säulen-Prinzip).
Bei der Beleihungswertermittlung im Sinne des § 16 Abs. 2 PfandBG sind folgende Vorgaben zu berücksichtigen: Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Bewertungsanlässe

  • Kauf-/Verkaufentscheidungen
  • Finanzierungen
  • Vermögensregelungen
  • Scheidungen
  • Nachlässe/Erbangelegenheiten