Immobilienbewertung 2017-06-01T19:54:43+00:00

Immobilienbewertung – Immobilengutachterin

Birgit Hutterer

  • Immobiliengutachterin „CIS HypZert (S)“ nach DIN EN 17024
  • Zertifizierte Projektmanagerin (Universität Augsburg)
  • Sparkassenbetriebswirtin

Birgit Hutterer ist Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V.

Verkehrswert- &

Marktwertermittlungen

Der Verkehrswert / Marktwert wird in Anlehnung an § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt. Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert:

  • durch den Preis bestimmt,
  • der zum Bewertungszeitpunkt, auf den sich die Ermittlungen beziehen,
  • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
  • nach den rechtlichen Gegebenheiten und

  • den tatsächlichen Eigenschaften
  • sowie der Lage und
  • sonstigen Beschaffenheit des Bewertungsobjektes

  • ohne Einfluss ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert.
Nach § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind für die Wertermittlung das Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Bei der Auswahl des Verfahrens sind die Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, die Umstände des Einzelfalls und die zur Verfügung stehenden Daten zu berücksichtigen.

Beleihungswertermittlungen

Der Grundsatz der Beleihungswertermittlung ist in §3 BelWertV wie folgt definiert: Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingtem Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen. Im Sinne des § 4 Abs. 1 BelWertV sind zur Ermittlung des Beleihungswertes der Ertragswert und der Sachwert getrennt zu ermitteln (2-Säulen-Prinzip).
Bei der Beleihungswertermittlung im Sinne des § 16 Abs. 2 PfandBG sind folgende Vorgaben zu berücksichtigen: Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Bewertungsanlässe

  • Kauf-/Verkaufentscheidungen
  • Finanzierungen
  • Vermögensregelungen
  • Scheidungen
  • Nachlässe/Erbangelegenheiten

Die Bewertungsvorschriften (Erbschaftssteuer-Richtlinien und Erbschaftssteuer-Hinweise) wurden am 19.12.2011 neu beschlossen.

§ 198 Bewertungsgesetz (BewG) Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.
Der Steuerpflichtige hat u.a. die Möglichkeit dem niedrigeren gemeinen Wert mittels Wertgutachten gemäß den Vorschriften der ImmoWertV und den Wertermittlungsrichtlinien zu belegen.
Anforderung an die Qualifikation des Sachverständigen: Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19. Februar 2014, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts; Berücksichtigung von Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts „“Der Bundesfinanzhof vertritt im Urteil vom 11. September 2013 – II R 61/11 – (BStBl. II 2014, XXX) die Auffassung, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG a.F. nur durch ein Gutachten erbracht werden kann, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat. Mit Bezug auf das vorgenannte Urteil wird klargestellt, dass die Finanzverwaltung an ihrer Auffassung festhält, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbringen kann (siehe u. a. R B 198 Absatz 3 Satz 1 ErbStR 2011). Dies gilt, nicht zuletzt schon aus verfassungs- und europarechtlichen Gründen, insbesondere für inhaltlich mängelfreie Gutachten eines nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken.